Продажа доли в квартире

Реальность такова, что большая часть жилья Екатеринбурга – да и всей России – приватизировалась именно в долевую собственность. Жилье оформляется в долевую собственность при покупке. Долевая собственность возникает при разделе супругами квартиры, приобретенной в браке, а так же при наследовании, дарении жилья и т.д.

Практически все долевые «совладельцы» жилья обычно не беспокоятся по этому поводу. Но правда в том, что обладание долей квартиры несет в себе определенные риски.

Правда, реальная опасность возникает, когда совладельцы жилья хотят продать долю в квартире и перестают находить общий язык.

Цена доли на квартиру - примерно вдвое ниже рынка

Доля в праве общей собственности на квартиру это, увы, не объект недвижимости, а некая абстракция. Владелец доли не является собственником конкретной комнаты и/или чулана, у него могут быть проблемы с проникновением в квартиру или даже не быть права проживания в ней. Поэтому стоимость доли не соответствует стоимости квадратных метров, прячущихся за этой долей. По оценке специалистов АН Готовый Дом, стоимость квадратного метра доли может быть на 15-60% ниже стоимости квадратного метра в обычной квартире.

Например, за 360-400 тыс. руб. продается 1/6 доля трешки (УП) в районе ЖБИ. Рыночная цена такой квартиры (целой) от 4,2 млн. руб. То есть «по рынку» 1/6 часть квартиры стоит не менее 700 тыс. руб., что почти вдвое выше цены, по которой продается доля. Похожая ситуация и с другими квартирными долями, выставленными на продажу в Екатеринбурге. Особенно сильно обесценивается доля, если речь идет о маленькой квартире, в которой невозможно проживание всех сособственников, и если другие владельцы ограничивают доступ (препятствуют вселению) владельцу доли. Такие доли называются проблемными.

 

Как продать долю в квартире правильно?

Если владелец доли квартиры собирается ее продать, он обязан уведомить об этом других собственников жилья и предложить им выкупить его долю. Практически всегда уведомление делается в письменном виде и в нем указывается точная цена, по которой планируется продать долю. Если другие собственники ответят письменным отказом или в течение месяца не выкупят продаваемую долю, владелец вправе продать ее любому желающему.

Важно, что цена продажи должна в точности соответствовать цене, указанной в извещении на имя других собственников. Если сумма в договоре купли-продажи будет отличаться от цены, указанной в уведомлениях отправленных другим сособственникам квартиры, или если продавец доли не известит кого-либо из них о продаже своей доли, другие собственники квартиры смогут через суд потребовать перевести на них право покупателя (фактически отменить сделку).

 

Пример рисков для владельца доли в квартире

Обычная ситуация – квартира в равной долевой собственности у супругов. Муж умирает и его долю (1/2 квартиры) делят между собой вдова и сын (у вдовы оказывается 3/4 квартиры, у сына 1/4). Если сын хочет забрать свою часть наследства, то проще всего продать квартиру по рыночной цене и поделить вырученные средства пропорционально долям. Если все стороны согласны - всё в порядке. А если отношения у мамы с сыном напряженные и она не хочет продавать квартиру и переселяться в меньшую? Кстати, если квартира однокомнатная, то ее желание вполне понятно.

Она имеет приоритет на покупку доли, которую продает «сын умершего». А тот на рынке может продать свою четвертинку квартиры только за 1/8 реальной стоимости жилья. Больше никто не даст. Следовательно, вдова, заплатив 1/8 стоимости квартиры, приобретет вдвое более дорогой актив и станет единоличным владельцем квартиры. Впрочем, многие долевые владельцы, захватившие квартиру полностью, рассуждают еще более радикально. Мол, без моего согласия другие доли продать невозможно, а значит, и без выкупа чужой доли я смогу пользоваться всей квартирой…
Действительно многие владельцы квартирных долей годами сдерживают осаду других сособственников, не пуская их в квартиру. Такая тактика вполне себя оправдывает, но только до тех пор, пока другие сособственники всерьез не озаботятся восстановлением своих прав.
Обиженный владелец доли может использовать один из четырех вариантов решения проблемы:

  •  вселиться в квартиру через суд;
  •  вселится самовольно;
  • продать свою долю совладельцу-узурпатору;
  • продать свою долю на сторону.

Теоретически существует пятый путь – потребовать выделения доли в натуральном виде. Тогда владение долей квартиры превращается во владение конкретной комнатой в этой квартире, а квартира становится коммуналкой. Но на практике подобный вариант для городской квартиры практически нереализуем.

В результате если сын не может получить за свою долю деньги или с пользой для себя воспользоваться наследством, он может и предпринять определенные шаги – вселиться в квартиру с женой и ребенком, передать свою долю в управление третьему лицу или продать ее.

Последствия же могут быть весьма печальными для «вдовы покойного». Вплоть до того, что теперь она будет вынуждена за копейки продать свою долю и убраться из квартиры.

 

Вселиться через суд

Участники долевой собственности могут установить порядок пользования долями (комнатами) между собой добровольно. Если же диалог не получается, то следует обратиться в суд. Тот определит порядок пользования площадью с учетом реальной ситуации каждого собственника. В расчет будут приняты наличие у каждого из совладельцев иной жилплощади, детей, иждивенцев, финансовое положение и пр. Если квартира однокомнатная, то может быть вынесено решение, что в ней имеет право проживать многодетный владелец меньшей доли, не имеющий другого жилья, а владельца большей доли из спорной квартиры «попросят» на основании того, что у него есть в собственности иное жилье. Может случиться (и случалось), что суд постановит выселить из квартиры узурпатора и вселить туда обиженного совладельца. Впрочем, если речь идет о квартире с двумя и более комнатами, то обычно суд передает совладельцам комнаты в пользование, ориентируясь на размеры комнат и долей в собственности.

Тяжба по вселению в проблемную квартиру длится полгода-год. Но даже когда процесс завершен, успокоение не наступает. Во-первых, остается конфликт между жильцами. Во-вторых, часто бывает, что один из совладельцев, возвращаясь в очередной раз к себе домой, убеждается, что его ключи не открывают входную дверь. Совладельцы поменяли замок. Судебные приставы и милиция в этом случае, скорее всего, не помогут. Придется вновь обращаться в суд.

Вселиться самовольно

Но можно обойтись без судебного вмешательства. Если человека не пускают в его квартиру, он вправе войти туда сам. Это называется самозащита прав (ст. 12 ГК РФ). Можно даже применить силу, но только чтобы преодолеть препятствие, мешающее доступу в квартиру (например, сломать дверь). Драться и крушить стены нельзя. Юристы советуют – прежде чем ломать дверь следует запастись доказательствами того, что были попытки решить вопрос полюбовно. Это, например, может быть заверенная на почте копия телеграммы, содержащей просьбу к узурпатору обеспечить доступ в квартиру и передать комплект ключей. Неплохо так же предварительно написать заявление в милицию о невозможности проникнуть в квартиру.

Если подобная подготовка была проведена, то у правоохранителей, скорее всего не возникнет претензий к сособственнику, вломившемуся в квартиру и заявившему свои права узурпатору. Разумеется, вопрос конфликта совладельцев в результате только обострится.

Продать долю

Обратите внимание, квартира, имеющая нескольких владельцев, может быть оформлена либо в ОБЩУЮ ДОЛЕВУЮ собственность либо в совместную

СОБСТВЕННОСТЬ БЕЗ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ДОЛЕЙ (ст. 244 ГК РФ). Если речь идет о собственности без определения долей, то ни один из совладельцев не может продать свою часть. Просто этой части не существует ни де-юре, ни де-факто. Продать можно только долю. С другой стороны, совместную квартиру без выделения долей можно переоформить в долевую собственность по согласию совладельцев или через суд.

Продать свою долю квартиры – вариант самый простой в реализации.

Да, придется разослать совладельцам уведомления о продаже и выполнить еще ряд формальностей, но все это проще, чем вести судебные тяжбы или физически прорывать блокаду узурпатора. Если есть устная договоренность о продаже доли с совладельцем (или с любым из совладельцев если их несколько), то и уведомления не понадобятся. Купля-продажа оформляется по стандартной процедуре.

Хуже, если совладельцы и сами не покупают долю и на сторону продать не дают. Обычно они затягивают сделку уклоняясь от получения извещения о продаже. Кстати, если совладелец проживает не в той самой проблемной квартире, то действительно доставка извещения ему может стать труднореализуемым действом. Тем не менее, следует разослать сособственникам (по известным адресам их проживания) уведомления о продаже в виде телеграмм или заказных писем с уведомлением о доставке. Если они не отзовутся и доля квартиры будет продана на сторону, то в случае конфликта, суд, скорее всего, признает сделку законной.

Продажа через дарение

Можно решить проблему радикально и вообще не связываться с сособственниками. Как замечает Елена Николаева, при передаче доли квартиры через договор дарения согласие сособственников не требуется. Если под дарение была замаскирована продажа, то сделка может быть оспорена через суд, но на практике почти невозможно доказать, что была именно продажа, а не дарение.

Продажа через залог

Еще один даже более надежный способ обойти совладельцев – залоговая схема. Собственник доли заключает с покупателем договор займа (ст. 807 ГК РФ) на сумму по которой он планирует продать долю. В качестве залога по займу оформляется доля. После регистрации залога в Росреестре и получения собственником доли денег у заимодавца (покупателя) оформляется соглашение об отступном, по которому заимодавец прощает долг и получает взамен предмет залога – то есть долю квартиры. Недостаток этой схемы – могут возникнуть сложности при регистрации залога в Росреестре. Поэтому собственники долей, как правило, при продаже пользуются услугами профессиональных юристов или риэлторов. В Екатеринбурге есть ряд агентств недвижимости, работающих с такими объектами.

Рейдеры

Кто покупает доли в квартире? Есть три варианта:

1. Человек приобретает долю для своего проживания. Он надеется, что сможет договориться с другими сособственниками о совместном пользовании жильем. Это довольно рискованный вариант, но иногда так делают, особенно при нехватке денег.

2. Доля покупается для получения постоянной прописки. Доля может быть маленькой, например, 1/100. Регистрация по месту жительства собственника доли происходит без согласия сособственников. Достаточно предъявить в паспортный стол документы о праве собственности на долю. Правда, как замечает Ирина Зимулькина, для прописки третьих лиц согласие сособственников необходимо. Исключение составляют дети до 18 лет: их прописывают к родителям.

3. Профессиональные рейдеры. Они покупают доли в квартире для того, чтобы сместить «сильного» совладельца на позицию «слабого» и навязать ему свои условия – чаще всего вынудить к продаже.

Рейдер может создать невыносимые условия соседям только самим фактом своего присутствия в квартире, а может использовать более тонкую стратегию. Был, например, случай, когда человек, купивший долю 1/4 квартиры, ночью намеренно залил несколько нижних этажей. Пострадавшие предъявили иск ко всем собственникам квартиры. В результате оказалось, что владельцу 3/4 квартиры проще договориться с водолюбивым рейдером о продаже своей доли, чем компенсировать ущерб соседям.

…Цель данной статьи – показать, что даже на самого агрессивного владельца доли в квартире можно найти управу. Отсюда вывод – если вы не желаете жить в одной квартире с владельцами других долей, то лучше не заниматься эскалацией конфликта, а договориться и либо выкупить чужие доли, либо сообща продать совместное жилье. Получите больше денег и потратите меньше нервов.

Юридические сложности при продаже доли в квартире.

Технически отчуждение доли в квартире практически не отличается от отчуждения всей квартиры целиком. Требуется почти такой же пакет документов, так же проходит оформление сделки, финансовый расчет и государственная регистрация перехода права. Но вот это маленькое «почти», выражающееся в одном дополнительном условии, вызывает на практике большие сложности при продаже доли. Речь идет о преимущественном праве покупки, отраженном в ст. 250 Гражданского Кодекса РФ. Согласно этой статьи, продавец доли обязан в письменной форме уведомить остальных собственников квартиры о своем намерении продать принадлежащую ему долю, с указанием цены и прочих условий продажи. Если другие собственники откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение месяца, то продавец имеет полное право продать свою долю любому постороннему лицу на тех же условиях или дороже. Вроде бы все логично и просто. В реальной жизни это условие, в свете конфликта собственников квартиры, приобретает статус проблемы. Другие собственники квартиры, которые не хотят реально покупать продаваемую долю, получают возможность «вставить палки в колеса» продавцу и затормозить процесс продажи, а иногда и вообще сделать её невозможной. Ст. 250 ГК РФ кроме письменной формы не регламентирует способы вручения уведомления, оповещения сособственников о времени, месте и дате сделки, не разъясняет, как поступить в ситуации, когда сособственника невозможно найти и соответственно уведомить о своем намерение продать долю. Нет четкого алгоритма действий, который бы позволил продавцу доли реализовать своё законное право на отчуждение принадлежащей ему собственности легально, без всевозможных «вывертов» и обходных схем. Можно сказать однозначно, что если сособственники не захотят получать уведомление о продажи доли, то продавец не сможет ничего с этим сделать. С другой стороны, если продавец решил продать свою долю в квартире, то он её продаст, не смотря на все ухищрения сособственников.

Уведомление о продаже доли

Предположим, что продавец доли по сути своей законопослушный гражданин, который хочет продать свою недвижимость легально, согласно действующему законодательству. Начнем с формы уведомления других собственников о предстоящей продаже доли. Текст уведомления примерно следующий:

«Сообщаю Вам о своем намерении продать принадлежащую мне (размер доли) долю в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: (полный адрес квартиры), за цену (сумма цифрами и прописью) на день подписания договора купли-продажи. В соответствии со статьей 250 ГК РФ Вы имеете преимущественное право покупки, принадлежащей мне доли квартиры, по указанному выше адресу, за указанную выше цену. В связи с вышеизложенным, прошу Вас в течение одного месяца со дня получения этого заявления купить у меня (размер доли) долю в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: (полный адрес квартиры), за предложенную выше цену. В случае если Вы не купите у меня указанную выше долю квартиры, по истечении указанного срока принадлежащая мне доля квартиры будет отчуждена другим лицам».

Налоги с продажи доли в квартире.

Если доля находится в собственности менее трех лет, то с превышения одного миллиона рублей, полученных в результате продажи доли, должен быть уплачен подоходный налог в размере тринадцати процентов. Если фактическая продажная цена доли, например 1.200.000 рублей, то налог составит 26.000 рублей, что не является значительной суммой на фоне стоимости доли. А что делать, когда продается 2/3 доли в квартире стоимостью, например 18.000.000 рублей? Размер налога уже будет сопоставим со стоимостью нового автомобиля среднего класса. Указывать в таком случае в уведомлении не облагаемый налогом один миллион глупо, ибо огромна вероятность того, что другие собственники с удовольствием захотят купить такую долю за бесценок. Платить налог на сумму примерно 650.000 тоже не особо хочется.
 

Если желающих купить несколько

Продавец известил о птоящей продаже доли, но на покупку согласились все сособственники. Кому отдать предпочтение?

Если собственников несколько и все из них высказали желание выкупить долю, то право выбора покупателя принадлежит только продавцу. Объясняется это тем, что для заключения договора необходимо согласие, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.

Так же следует напомнить, что если продавец изначально решит продать долю одному из сособственников, то в этом случае он вправе вообще не уведомлять других участников долевой собственности о продаже. Причина этого в том, что правило о преимущественной покупке действует только при продаже доли постороннему лицу, то есть лицу не из числа собственников.
 

За сколько продавать долю?

Большим заблуждением продавца доли является мнение, что стоимость доли равна соответствующей части рыночной стоимости всей квартиры. Например, квартира стоит 300 тыс. долларов, но продать половину квартиры за 150 тыс. долларов вам вряд ли удастся.

Конечно, стоимость своей доли определяет сам собственник-продавец, но вот только найти покупателя на долю всегда трудно. Ведь доля в квартире выражена только в цифрах на бумаге, то есть обозначить эти цифры в самой квартире физически невозможно. Даже если один собственник занимает одну комнату, а второй – другую, это вовсе не означает, что собственникам принадлежит по комнате или по ? доли.

Звоните нам по телефону: +7(343)202-15-22

Вы можете оставить свое пожелание или предложении по работе компании.
Не является публичной офертой.