Юридическая проверка чистоты документов на квартиру

Юридическая проверка чистоты документов является не обязательной, но крайне желательной и важной при покупке квартиры или другой недвижимости.

Что проверяет юрист?

Юрист со стороны покупателя квартиры проводит проверку документов:

  • анализирует подлинность и правильность оформления документов, устанавливающих права сторон,
  • удостоверяется в наличии прав у продавца на продажу квартиры,
  • проверяет отсутствие лиц, которые могли бы предъявить свои права на данную недвижимость.

Для чего нужна юридическая проверка документов при покупке недвижимости?

Недвижимость — это очень дорогая покупка. Поэтому разумно принять меры заранее по обеспечению безопасности сделки.

Юридическая проверка документов предупреждает возможные проблемы при покупке конкретного объекта недвижимости.

Чтобы исключить все возможные риски при покупке недвижимости, можно обратиться к профессиональным юристам агентства недвижимости Готовый Дом.

 

Этап первый. Изучаем личность продавца.

Что требуется выяснить: может ли быть продавец квартиры признан судом недееспособным, ограничено дееспособным или неспособным в момент совершения сделки осознавать свои действия — поскольку это аннулирует сделку.

Основанием для вынесения такого постановления служит то, что собственник является человеком пожилого возраста, или гражданином, числящимся на учете в психоневрологическом диспансере, или личностью, находящейся в алкогольной зависимости.

В этом случая сделку купли-продажи квартиры можно рассматривать как недействительную (неправомерную). При данных обстоятельствах считается достаточным получить справку из психоневрологического и наркологического диспансера относительно дееспособности продавца. Эта справка выдается лично самому гражданину, т.е. получить ее по какой-либо доверенности невозможно.

Паспорт гражданина РФ, свидетельство о рождении, заграничный паспорт, удостоверение личности военнослужащего, военный билет, паспорт гражданина другого государства, виза, вид на жительство – все эти документы могут служить документами, удостоверяющие личность.

Что покупатель может проверить самостоятельно?

1) Проверить документ, удостоверяющий личность на срок давности (он не должен быть просрочен);
2) Убедиться, что все печати хорошо видны;
3) Все номера страниц в документе идут по порядку;
4) Проверьте, нет ли каких-либо записей или исправлений в документах, непредусмотренных законодательством (например, в паспорте допускаются отметки о браке, регистрации, сведения о детях, отметки о воинской обязанности, информация о ранее выданных паспортах, группе крови и резус-факторе);
5) Необходимо также сверить даты заключения брака и возникновения права собственности на квартиру, т.к. по Семейному кодексу РФ имущество, приобретенное в период брака, является совместной собственностью супругов, а значит, потребуется согласие супруга(и) на совершение сделки.

Исключением может стать наличие брачного контракта, в котором указано, что супруг не может претендовать на данную недвижимость, а также, при условии, если квартира получена в период приватизации, а второй супруг не был на тот момент зарегистрирован в квартире. В этих случаях согласие супруга(и) не требуется.

 

Этап второй. Проверка, имеет ли собственник право продавать данную недвижимость.

Необходимо проверить, действительно ли данный продавец является собственником предлагаемой недвижимости или имеет соответствующие полномочия на основании действующей нотариальной доверенности от собственника.

Эта доверенность может предъявляться только в подлинном виде, также следует проверить ее действительность и полномочия нотариуса, заверявшего ее (с данной информацией можно ознакомиться в Нотариальной палате и в Государственной регистрационной службе).

Надо помнить, что доверитель может отозвать доверенность в любой момент времени (также является причиной для отзыва доверенности смерть доверителя) и тогда ваша сделка будет совершена по недействительному документу. Чтобы избежать вышесказанного, необходимо сделать запрос на подтверждение нотариусу, выдавшему доверенность.

Документом, который подтверждает право собственности является свидетельство о государственной регистрации права собственности. Данное свидетельство выдается на основании договора дарения, купли-продажи, мены, приватизации, а также на основании свидетельства о праве на наследство и т.п.

К сожалению, в наше время добыть подлинный бланк, сделать распечатку и подделать печать или штамп достаточно легко, поэтому для их проверки подлинности документов необходимы не только внимание, но и опыт.

Возможные риски и проблемы при покупке недвижимости

1) В случае получения квартиры по наследству случаются ситуации, когда неожиданно объявляется наследник, который не знал ранее об открытии наследства. Также среди наследников могут быть лица, которые должны получить свою долю в любом случае, независимо от того, завещана ли квартира кому-то другому.

2) Приобретение квартиры по возмездному договору влечет за собой факт получения денег за квартиру непосредственно самим продавцом. Если это не отражено в документе, то необходимо дополнительно подтвердить исполнение покупателем обязательств по договору. Это можно сделать следующим образом: написать расписку о получении денег или акт приема-передачи квартиры с соответствующей формулировкой.
3) Получение квартиры по договору дарения следует изучить особо внимательно на факт причины этого подарка. Возможны варианты того, что договор дарения, заключенный не между близкими родственниками является недействительным и притворным (в случае, если вместо непосредственного дарения недвижимости была заключена сделка на продажу квартиры).

4) Приобретение квартиры на основе договора ренты с пожизненным проживанием бывшего владельца. В данном случае, свидетельство о смерти бывшего владельца является обязательным документом, так как собственник может продать квартиру и при его жизни, но в этом случае, за бывшим владельцем сохраняется право пользования квартирой.

5) Переход квартиры в собственность в результате приватизации, при этом, если прописанный в данной квартире несовершеннолетний не участвовал в приватизации квартиры или его выписали в течение года до приватизации жилья, то могут возникнуть претензии по факту ущемления прав ребенка.

6) Среди собственников продаваемой квартиры имеются несовершеннолетние дети. В этом случае необходимым является получить у органов опеки и попечительства разрешение на сделку купли-продажи. Это разрешение выдадут, если права и имущественные интересы несовершеннолетних в результате сделки не будут ущемлены.

Этап третий (проверки чистоты квартиры). Проверка отсутствия лиц, которые могут в той или иной мере иметь права на данный объект недвижимости.

Следует отметить, что важным является наличие выписки из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и выписка из домовой книги.

С помощью этой выписки можно проследить всю историю сделок, которые были совершены в отношении данной квартиры. Получить эту выписку имеет право любое физическое или юридическое лицо, только после подачи соответствующего заявления в УФРС и после уплаты регистрационного сбора. Интересным фактом является то, что собственник может также узнать информацию о том, кто делал запросы по данному объекту недвижимости, так как все запросы сохраняются.

Информация о проживании в данной квартире лиц указывается в выписке из домовой книги. Чтобы ее получить, необходимо обратиться в паспортный стол. Также из данной выписки можно узнать об отсутствии или наличии ареста на квартиру. Важным является то, что в большинстве случаев для получения сведений о квартире требуется присутствие самого продавца.

На что стоит обратить внимание:

1) Если в течение короткого промежутка времени квартира поменяла несколько хозяев — следует проанализировать причины частых пеепродаж.

2) В истории квартиры есть лица, которые были сняты с регистрации в одном месте, но не были зарегистрированы в другом.

3) Квартира продавалась ранее по доверенности. Дело в том, что проверить подлинность этого документа самостоятельно очень трудно, существует большая вероятность мошенничества и обмана.

4) Временная выписка из квартиры позволяет жильцу сохранить право на приватизацию и/или проживание и он может его истребовать.

Следует добавить, что существует еще много нюансов, проследить которые неспециалисту очень трудно. Учтите, что даже самая тщательная проверка чистоты квартиры не может полностью исключить возможность рисков, связанных с куплей-продажей.

Главное правило при покупке квартиры

За юридической поддержкой нужно обращаться своевременно, а не дожидаться момента, когда и самый лучший адвокат будет бессилен...
Для того, чтобы проверить документы при покупке квартиры, провести их полную экспертизу, необходимо просто позвонить нам, и больше ни о чем не беспокоиться!

Звоните нам по телефону: +7(343)202-15-22

Вы можете оставить свое пожелание или предложении по работе компании.
Не является публичной офертой.